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关于房开企业建房自用后销售问题

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我司为房地产开发企业，部分房子竣工后自用，自用了几年之后又将其售出了，请问这部分土地增值税如何计算？

首先需要界定售出的该房产是新建房还是旧房。根据财税字〔1995〕48号文规定，新建房是指建成后未使用的房产，凡是已使用一定时间的房产均属旧房，因此这部分房产可能需要按存量房（旧房）转让计算土地增值税。具体计算如下：

1.计算评估价格
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
2.汇集扣除项目金额
3.计算增值额
4.计算增值率
5.依据增值率确定适用税率
6.依据适用税率计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）：
七、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

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